“El precio del suelo lo sigue poniendo el mercado”

Por Enrique de la Calle

AGENCIA PACO URONDO: La pregunta tiene que ver con el diagnóstico más general sobre la problemática del acceso al suelo, al déficit habitacional ¿Cuál es el diagnóstico que hace y cómo ve la problemática?

Laila Robledo: Históricamente, la cuestión del acceso al suelo ha estado signada por las reglas del mercado, sólo tiene acceso a la ciudad quien pueda pagar por ella. En la actualidad, en la provincia de Buenos Aires tenemos un déficit habitacional de más de un millón de casas, lo que afecta a 4 millones de habitantes, estamos hablando de un 25 % de los 16 millones de habitantes que tiene la provincia. A pesar de las políticas públicas que se han llevado a cabo en esta última década, caracterizadas por la ampliación de derechos, las conquistas sociales, y las políticas de inclusión social, el tema del acceso al suelo es una deuda pendiente que todavía no se pudo saldar.

Ahora bien, con sólo hacer una mención del déficit habitacional no alcanza: se pueden hacer millones de viviendas, pero si estas no se producen en suelo bien localizado, con servidos, y con posibilidades de desarrollo económico, la problemática habitacional no se solucionará. Es decir, el problema no es la vivienda, lo que hay que garantizar es el acceso a la ciudad.

APU: ¿Cómo repercute, si ya empezó a repercutir, el programa ProCrear?

LR: El ProCrear está teniendo un impacto enorme a nivel nacional: posibilita el acceso a la vivienda a una parte considerable de los sectores medios, manejando tasas de interés inéditas. Pero lo que me parece más interesante del programa es la inclusión de terrenos ociosos o subutilizados para su urbanización. Actualmente, gran parte de estos predios se encuentran a lo largo de todo el país, y sólo actúan como barreras urbanas, contribuyendo a potenciar la fragmentación sociourbana existente. Creo que al incorporar esta cuestión, comienzan a considerarse algunos de los aspectos que habían sido omitidos en el resto de los planes de vivienda. Es decir, se tiene en cuenta la localización, se prevé buena conectividad, movilidad, acceso a infraestructuras y equipamientos.  El tema es que muchas familias que han accedido a este programa se encuentran con que “no les alcanza para comprar el lote”, nuevamente, el problema es el precio del suelo.

APU: En ese sentido: ¿Qué instrumentos cree usted que se pueden tener en cuenta?

LR: Creo que el avance más significativo que hemos tenido hasta ahora es la sanción de la Ley de Acceso Justo al Hábitat, reglamentada hace muy poco. Esta ley trae consigo un conjunto de instrumentos concretos para abordar resolver el déficit urbano habitacional, fomentando proyectos habitacionales, urbanizaciones sociales, e interviniendo sobre prácticas especulativas respecto a la valorización del suelo. Actualmente se están teniendo en cuenta algunos de los instrumentos que propone la ley, pero es una cuestión que llevará algún tiempo, hasta que estos instrumentos logren asimilarse, y hasta que los municipios se den cuenta de que tienen a su disposición un apoyo jurídico fundamental para regular el mercado del suelo. Algunos municipios aplican el impuesto progresivo al lote vacante, lo que desestimula a la retención del mismo con fines especulativos, sin dudas se trata de medidas que son efectivas si se plantean de manera articulada con estrategias urbanas.

APU: Hay un proyecto que lleva adelante la “red Tecnopolítica” que tiene que ver con la producción de lotes populares. A partir de la compra de hectáreas de terrenos que hoy están zonificados como campos, el Estado podría vender luego lotes a precio barato para suelo urbano. ¿Conoce el proyecto? ¿Le ve posibilidades? ¿Le parece interesante?

LR: Conozco el proyecto de manera muy general. Efectivamente, consiste en crear suelo en zonas rurales para hacer fraccionamientos y vender los terrenos con servicios a bajo costo para los sectores populares, que propone la creación de fideicomisos y que las familias, a través del pago de la cuota de cada lote realicen la devolución del dinero. Me parece que se trata de una iniciativa que es positiva en el sentido de que se plantean acciones concretas orientadas a facilitar el acceso al suelo.

El loteo popular fue la modalidad en la que grandes contingentes de trabajadores pudieron acceder a un lote. Los loteos se hacían el la periferia, asociados a las vías del ferrocarril, fue así como se fue construyendo gran parte de la región metropolitana de Buenos Aires en los años 40 ó 50.

Ahora bien, suponiendo, o haciendo un ejercicio mental en el que fuera posible realizar este tipo de loteos, me parece que en alguna medida se estaría hipotecando el futuro de la población más pobre. Aún existen miles de barrios en los que no ha llegado siquiera el agua corriente. Y esto es así porque las redes de infraestructura van detrás de la expansión urbana. Si bien en el caso del proyecto en cuestión se prevén lotes con servicios, los mismos y se piensan a partir del corrimiento de la frontera urbana, lejos de los equipamientos comunitarios, y de la complejidad de bienes y servicios sociales y culturales que constituyen el derecho a la ciudadanía.

APU: El riesgo para usted es la reproducción de una ciudad precaria.

LR: De seguir ubicando a la población cada vez más lejos de las áreas de centralidad, de los subcentros, de los barrios, se contribuirá  a reproducir la pobreza. De producirse loteos en la periferia extrema se obligaría a la población que allí resida a padecer las consecuencias de la fragmentación urbana. No creo que para producir lotes se tenga que expandir la ciudad, eso generaría ciudades más caras. El propio establecimiento de countries constituye una condena para el resto de la ciudad y para el resto de los ciudadanos, cuando se permite este tipo de producción de “ciudad”, no sólo se resigna una enorme cantidad de suelo, sino que se perjudica a los sectores populares, condicionándolos a vivir en zonas cada vez más alejadas, y porque actúan como verdaderas barreras urbanas.

No creo que la solución se encuentre en la expansión urbana sin límites. Creo, por el contrario, que es fundamental que cada municipio cuente con estrategias territoriales en las que se considere al suelo como portador de una función social. Es decir, estrategias en las que se considere la capacidad instalada, fortaleciendo aquellas zonas deficientes en términos de infraestructura y servicios, jerarquizando y cualificando el espacio urbano con el fin de que sea disfrutado por el conjunto de la población, evitando acciones gentrificantes y promoviendo la mixtura social. Existe una gama muy interesante de posibilidades si se consideran aquellas áreas de oportunidad, como los vacíos urbanos obsoletos insertos en áreas urbanas, entre otras tantas. En este sentido, creo que el instrumento que plantea la Ley de acceso Justo al hábitat respecto de la creación de Zonas de protección del hábitat popular encaja bien con la propuesta que plantea la Red Tecnopolítica. A su vez, la propuesta podría articularse con otro de los instrumentos, como el Fondo para el mejoramiento habitacional.

APU: Ahora el Estado está empezando a usar terrenos propios para llevar adelante el ProCrear. Sin embargo, no lo ha hecho de forma sistemática. ¿Por qué creé que se da esa situación?

LR: No creo que tenga que realizarse de forma sistemática, tiene que hacerse de manera coherente. Hoy vemos que se están llevando a cabo una gran cantidad de convenios que implican una cesión de terrenos por parte de los municipios, y la dotación de infraestructura con fondos del ProCreAr. Estos acuerdos deberían contemplar alguna figura que posibilite que los municipios recuperar parte de la valorización que se produce a partir de la urbanización de dichos predios, tanto para redistribuirlos equitativamente en el territorio, como para promover el desarrollo de las zonas postergadas. La forma de hacerlo es a partir instrumentos impositivos y urbanísticos que orienten el desarrollo de la ciudad. Si los municipios sólo se dedican a decir: “aquí tengo un terreno, que baje tal o cual plan o programa”, se pierde toda capacidad de negociación, y la población termina sufriendo las consecuencias.

Si bien en esta última década el Estado ha tomado la delantera en muchos sentidos, garantizando derechos y reparando injusticias sociales, en términos de políticas de suelo, sigue estando detrás del mercado. La oportunidad que ofrece el Procrear es enorme, por eso mismo, hay que manejar esta cuestión con inteligencia ¿Por qué permitir que los especuladores se aprovechen de esta situación? ¿Por qué anunciar dónde se van a realizar las operatorias antes de comprar el suelo? El estado debe anticiparse. Por ejemplo, en la Ley del Suelo colombiana existe la figura del “no al Pre-anuncio del Estado” como salvaguarda del movimiento de precios del suelo ante cualquier operatoria del Estado.

APU: ¿Hay alguna experiencia de gestión local o provincial que haya avanzado en esa línea?

LR: Sí, hay experiencias interesantes a nivel nacional, pero puedo citarte el caso de Malvinas Argentinas, en el que el gobierno municipal reconoció un predio subutilizado como estratégico, y planteó sobre el mismo un Gran Proyecto Urbano, creando condiciones de centralidad. En su momento se consideró como estratégico un predio de 60 hectáreas, o sea, un enorme vacío urbano, que antiguamente había funcionado como un polvorín, y que luego se tornó obsoleto. En el mismo se planificó una nueva ciudad, con un gran porcentaje de espacio público, incluso con un parque de carácter metropolitano, con delegaciones, hospitales, y vivienda para sectores medios. Se realizó un Plan Urbano para el municipio, un Código de Ordenamiento Urbano, aún con las escasas posibilidades normativas de ese entonces. De este caso particular resalto la capacidad de anticipación del Estado local a las lógicas del mercado: compró suelo ocioso a un precio de anticipación, orientó el desarrollo urbano y capturó las plusvalías urbanas derivadas del proceso.