“La gente no quiere ser ocupa, quiere comprar su terreno”

Por Enrique de la Calle

AGENCIA PACO URONDO: ¿En qué consiste el proyecto?

Inti Alpert: El proyecto es muy simple. Extremadamente simple. Casi todas las ciudades fuera de la capital y el primer cordón del conurbano son manchas urbanas rodeadas de campos. Eso pasa en todas las provincias. Campos tenés en Moreno, Pilar, Mercedes. El campo más caro en la Argentina sale 30 mil dólares la hectárea. En cada hectárea entran 30 lotes. No se venden campos de una hectárea se venden campos de más de 8 porque sinó son quintas y no tienen precio de campo y es por eso que es indispensable alguna fórmula asociativa. 30 mil dólares dividido 30 da mil. Es decir, que la distancia entre no tener y tener un pedazo de tierra del tamaño de un lote es de 10 mil pesos. Decime qué familia no dispone de 10 mil pesos. Hay que entenderlo bien: la gente no quiere ser ocupa, quiere comprar el terreno donde va a vivir. En Camino Negro, si una familia quiere parar en un asentamiento informal le cuesta 40 o 50 mil pesos. Creemos que el Estado debe dejar de ser un observador del mercado de la tierra a ser un productor de suelo, directa o indirectamente, pasando de la observación a la producción, debe comprar hectáreas y venderlas. La mejor figura es el fideicomiso al costo, integrado por los propios vecinos.Esto significa que el Estado en términos estrictos no compra sino que rezonifica a título no oneroso y con la obligatoriedad de generar la infraestructura a los mismos vecinos que vivirán ahí. O sea es el gran actor pero hace muy poco. Como con los barrios u otras obras privadas.

AGENCIA PACO URONDO: Una crítica habitual tiene que ver con qué tipo de ciudad se construye, si en realidad no se está consolidando una ciudad desigual, más pobre. ¿Esos terrenos tendrían acceso a los servicios básicos?

IA: Rompamos el mito que los campos quedan allá lejos. Quedan en la otra cuadra de la ciudad que ya existe. Son terrenos linderos a los que hoy están urbanizados. La disponibilidad de tierras es muy amplia. Estamos trabajando este proyecto en zona Oeste y la tierra no es un problema. Sobra el terreno. Lo que hay que ver si el Estado quiere asumir ese rol.

AGENCIA PACO URONDO: Ustedes están trabajando en Moreno, provincia de Buenos Aires. ¿Es viable el proyecto en ese distrito?

IA: Moreno tuvo una política al respecto hace tiempo. Se dio cuenta que esa política debía profundizarse. Y por eso estamos tratando de implementar este proyecto, estamos en una etapa de cambios institucionales. Uno recorre el distrito y ve centenares de publicidades que venden LCD, heladeras, televisores en cuotas. ¿Por qué no se podría vender en cuota la red de electricidad o la pavimentación de la calle? ¿Creés que la gente no lo compraría? Debemos superar el pobrerismo como enfermedad infantil del peronismo. La gente quiere vivir mejor. El que puede rezonificar un barrio, y hacer que ese campo sea destinado a viviendas es el Estado municipal. No todos los municipios pueden hacerlo. Lomas de Zamora no puede producir suelo urbano, porque no tiene. Capital Federal, Vicente López, Avellaneda, Lomas, Lanús no pueden producir suelo. No tienen dónde. Pero la inmensa mayoría del país si puede. Y debe hacerlo.

AGENCIA PACO URONDO: ¿Cómo deberían ser esas nuevas urbanizaciones?

IA: La mayoría de los urbanistas dice que lo mejor que le puede pasar a una familia es vivir en un barrio de densidad media. Por eso decimos que los nuevos loteos deben alentar la realización de pequeños edificios de tres pisos. Se puede lograr. Las condiciones económicas están. Hoy sobran billetes, lo cual es uno de los aciertos del Gobierno, porque todos tienen un billete en el bolsillo. Hay que darle a esos billetes destino. Tenemos que poner en valor al Gran Buenos Aires. Hoy pasa que esos billetes vía Frávega o Garbarino se te van en productos con trabajo chino. En cambio, la red de electricidad, agua potable, pavimentación, tienen un alto componente de trabajo argentino. Terminemos con esto que la tierra es un derecho gratuito y comprendamos que es un derecho pago. La gente no tiene que tener derecho a la tierra, tiene que tener derecho a poder comprarse un lote. Esa diferencia no es menor. El Estado no puede comprar los 2 millones de lotes necesarios y regalarlos o subsidiar su compra. Ahora, producir suelo es muy barato.

AGENCIA PACO URONDO: ¿Se puede extender este modelo para regularizar villas y asentamientos?

IA: Estamos presentando en diferentes distritos del GBA, y vamos a tratar de hacerlo también en Capital Federal, una ordenanzaque establece un modelo de créditos (que no necesitan superar los 40 o 50 mil pesos por familia) en aquellos barrios donde los mismos vecinos decidan hacer un fideicomiso para pagar la tierra (a un privado o al Estado) y dotarla de servicios (ver ordenanza). Ese modelo se puede aplicar a la mayoría de las villas, excepto en la 31 y en otras de Capital, en donde no sabemos cómo abordar el siguiente problema: la existencia de un propietario del terreno en el que viven 4 inquilinos (en pequeños edificios de tres o cuatro pisos). En el resto de los asentamientos se puede aplicar.

AGENCIA PACO URONDO: ¿El modelo es el mismo que el otro?

IA: Muy similar. El Estado tiene que articular sin poner un solo peso. En resumen: la familia que vive en una villa compra su terreno por 40 mil pesos. Los que pagan son propietarios y a la vez acreedores de los que no pagan, que no podrán ser propietarios hasta que lo hagan (excepto que el Estado, por algún motivo específico, los cubra). La ingeniería financiera la diseñamos nosotros, el Estado tiene que codificar cada barrio. Es decir: generar una normativa en relación a cómo se urbaniza el barrio. Sólo el Estado puede hacerlo.

AGENCIA PACO URONDO: En ese contexto, ¿Qué evaluación hace de medidas estatales como el PROCREAR?

IA: El PROCREAR puede ser una buena herramienta pero no tiene que subsidiar la tasa porque de ese modo no puede masificar. Nos asquea que se diga que la casa es un derecho pero hay un sorteo. Los derechos no se sortean. Qué decimos: asumamos los costos reales. Si ponés 10 mil pesos en efectivo y te comprometés a poner 20 o 30 para desarrollar servicios, en tres años tenés un barrio terminado. Se puede en el mercado financiero conseguir los fondos para que el barrio esté terminado en 6 meses pero que se pague en tres años. Por eso decimos que PROCREAR debe acompañar como estructura de gestión a los municipios. El gobierno acertó en monetizar a la población argentina. Ahora si ese mango que sobra se te va en el MP3 chino, no queda nada en Argentina.

Ahora el PROCREAR ha sumado una Dirección de Suelo Urbano y puso al frente un gran profesional como Luciano Scatolini. De este modo suma una visión que hasta ahora no tenía esa intervención estatal. Se acaba de incorporar un elemento que nos deja en la puerta de ampliar el objeto del PROCREAR: es decir, producir suelo y regularizar las villas y asentamientos, más allá de su objeto original que es el crédito hipotecario para construcción a tasa subsidiada, que sería algo fabuloso si se lo pudiera universalizar, pero que termina siendo poco interesante si solo alcanza a 10 de cada 100 que lo precisarían. Necesitamos producir suelo a mansalva y regularizar hasta la última villa de una buena vez.