Toma de tierras VIP: hay 230 barrios privados irregulares en Buenos Aires

Por Martin Massad

Agencia Paco Urondo: ¿Qué pasa con muchos barrios privados en Buenos Aires? ¿Son ilegales?

Cristian Girard: Cuando uno paga el impuesto inmobiliario en la provincia de Buenos Aires, el valor de la propiedad, la evaluación fiscal de la partida, depende del tipo de tierra, más allá de los tipos de construcción y de los metros cuadrados construidos. Lo primero es la base: cuál es la tierra sobre la cual está construido el inmueble que está pagando el impuesto inmobiliario. Existen distintos tipos: zona rural, tierra libre de mejoras, baldíos y tierra urbana (edificada o baldía).

¿Qué pasa con los barrios cerrados? Los desarrolladores inmobiliarios están comprando tierras ahora para construir en el tercer e incluso en un cuarto cordón del conurbano, por lo cual esa tierra es considerada tierra rural en nuestro catastro. Quiere decir que el impuesto inmobiliario que pagan esas tierras es como si fuera tierra rural, libre de mejoras, es decir una tierra virgen. Un desarrollador compra la cantidad de tierras necesarias para desarrollar el barrio, la pone a nombre del emprendimiento de la sociedad, y empieza a construir el barrio. En general los desarrolladores no construyen todo el barrio. Van haciendo por sectores para ir generando ingresos y es la manera de ir financiando la construcción del barrio. El desarrollador nunca logra cambiar la tipificación de la tierra de zona rural a tierra de countrie, que es otra categoría que tiene un valor mayor que la tierra rural libre de mejoras. Mantiene el barrio cerrado en condición de tierra rural, el impuesto inmobiliario en cabeza de la sociedad, pero va vendiendo lotes a familias que se van mudando ahí y tienen solamente un boleto de compra-venta, no tienen la partida porque no pueden escriturar. El desarrollador del barrio para escriturar necesita las aprobaciones de la provincia de Buenos Aires, de la autoridad del Agua, del organismo de Ambiente, y de la dirección de Ordenamiento urbano y territorial. Sin esas autorizaciones no puede pasar a ser country. La mitad de los barrios cerrados está sin esas aprobaciones, por lo tanto no es un barrio cerrado. ¿Qué pasa con el impuesto inmobiliario en este caso? Se sigue pagando el emprendimiento como si fuera tierra rural, en cabeza del propietario. La estrategia del desarrollador es llegar a lotear el cien por cien, y una vez que está vendido hacer la transferencia de propiedad con subdivisión de parcelas y ahí sí, transferir esa deuda del impuesto inmobiliario a los compradores. Cuando uno mira la cuenta del emprendimiento, la rentabilidad, lo que hace el desarrollador es reducir los costos financieros, no pagar el impuesto inmobiliario, o pagar menos (como si fuera tierra rural) para hacer después la subdivisión de parcelas. Recién ahí las familias que habitan esos barrios tienen las partidas a su nombre, y la escritura.

APU: ¿Y eso tiene un pago retroactivo? Todo lo que no se pagó, lo que se construyó, etc. ¿Lo tiene que pagar el propietario cuando se subdividen los lotes?

C.G: No hay un pago retroactivo; en algunos casos, los desarrolladores acumulan deuda durante el tiempo que lleva la construcción del barrio cerrado, nunca se actualiza hacia atrás el impuesto. Una tierra en zona rural paga mucho menos que un country con una casa construida. Esa pérdida de recaudación son mil quinientos millones de pesos, eso es lo que deja de recaudar la provincia por esa irregularidad en torno al tipo de tierra en la cual se desarrollan ese tipo de barrios. Y tiene que ver más con una estrategia de los desarrolladores inmobiliarios que con problemas burocráticos de la provincia, aunque tenemos que hacer un esfuerzo para simplificar esos trámites y que no sea una excusa.

APU: Una avivada de los desarrolladores...

C.G: Sí, un atajo. Por eso es importante regularizar esto. Si no contamos con el interés de un grupo económico específico que compran tierras especulando con que ese valor de la tierra va a crecer cuando se desarrollen infraestructuras, mientras tanto pagan impuestos como si fuera una tierra rural. En Pergamino, por ejemplo, vale más la tierra rural porque podés producir soja. Por un lado está el interés particular y por el otro el interés general del Estado y la sociedad, porque la provincia deja de recaudar pero quienes viven ahí no pueden disponer de su escritura.

APU: De hecho, como decía Axel Kicillof, nadie está en contra de los desarrollos inmobiliarios, barrios cerrados o countrys, el tema es regularizarlos. ¿Cómo se resuelve eso?

C.G: El primer problema es una acumulación de años. Estar en contra o no es secundario cuando uno es gobierno, esta es una tendencia desde hace cuarenta años. Desde la década del 70 se vienen construyendo en el AMBA, en general, y en los 90 hay un boom extraordinario, y se vio muy reforzado a partir del 2015 cuando gobierna el partido político que hoy está gobernando la Ciudad de Buenos Aires, que es una zona muy expulsiva en materia de acceso a la tierra: hay aumento del metro cuadrado, aumento del valor de las propiedades. Hay dos procesos, por un lado el de la desindustrialización (desde la dictadura hasta el 2001), pérdida de puestos de de trabajo, empobrecimiento, pauperización y eso hace que los trabajadores que vinieron a vivir al AMBA sean expulsados y terminen en asentamientos o en villas. Pero por arriba también hay una clase media que aspira a vivir mejor, a tener un parque, una pileta, y solo encuentra eso yéndose a los suburbios, donde es más accesible y hay más terreno. Tenemos esos dos movimientos históricos que tienen que ver con un modelo de valorización financiera, y hace que se acumulen mucho los problemas, durante décadas, y no los podemos resolver en dos meses.

En el año 2018, se sancionó una ley aprobada por todos los partidos políticos, que permite la re-categorización de oficio a las tierras rurales donde hay barrios cerrados, como tierra de country en desarrollo, y según el grado de avance del barrio, le vamos aplicando la evaluación de country del 15 %, el 25%, el 75 %, para que llegue al 100. En materia impositiva, de los 230 barrios cerrados que están en situación irregular ya hemos notificado a 102 para empezar a evaluar de oficio. El problema es que con la pandemia los plazos están suspendidos, pero en unos meses vamos a tener regularizada toda esta situación. Después tenemos 60 barrios cerrados detectados: donde están declarados vamos a hacer una fiscalización presencial. Vamos a proceder a notificar a los desarrolladores para que traigan la documentación, de lo contrario los vamos a regularizar como country o tierra en desarrollo según el grado de avance.