"No hay que construir viviendas, hay que distribuir mejor las que están"

LA PACO URONDO: El fin de semana publicamos una serie de notas que tenían que ver con datos del INDEC  referidos a casas deshabitadas en la Argentina, hicimos dos artículos, uno sobre la situación en Capital Federal, donde hay un total de 1,4 millones de viviendas -340 mil deshabitadas- y en el total del país algo así como 2,5 millones de casa deshabitadas. Una primera reflexión sobre este fenómeno.

Raúl Fernández Wagner: En una primera reflexión, creo que hay que diferenciar en el total del país. Las casas, en otros censos, más o menos ha sido una proporción similar; ahora está un poquito más aumentada, básicamente porque, primero, existen familias que tienen dos casas, es muy común que tengan casas de veraneo, la costa está llena de viviendas de veraneo; son casi ciudad fantasma algunas localidades de la costa en invierno, eso ocurre también en los centros de turismo del interior, del litoral y varios lugares, o sea que hay una parte de vivienda que es usada temporalmente o como segunda vivienda. Ahora, en la ciudad de Buenos Aires eso no ocurre; nosotros no tenemos viviendas de veraneo en pleno barrio porteño, en Palermo (risas), entonces, en Buenos Aires es totalmente diferente el proceso que está pasando.

LA PACO URONDO: Hablamos de lo que pasa en Capital Federal.

RFW:  En Capital es sintomático un fenómeno que si uno sale a caminar por Capital lo puede ver y las cifras de la comunas de estos datos es bien elocuente, es una gran cantidad de viviendas vacías, producto del modo en que se está desarrollando la construcción de estos años y producto de que ese boom de la construcción no está obedeciendo a la demanda real de nuevas viviendas; en parte sí, puede ser en los sectores de medios ingresos o de altos ingresos pero en gran medida la construcción y la compra de inmuebles se ha transformado en un ahorro o en una manera de colocar el capital excedente en un lugar seguro que es el ladrillo, frente a otras opciones financieras que han cambiado también, entonces lo que tenemos en Buenos Aires es una abundancia de viviendas vacías producto de que si se pueden alquilar se alquilan pero están muy altos los valores del suelo y  además este boom de la construcción ha impulsado un crecimiento al valor del suelo exponencial debemos estar cerca ya de 10 veces en 10 años.

Paradójicamente hay una gran demanda de viviendas en los sectores medios y medios bajos.

LA PACO URONDO: Vos decías básicamente que ese boom inmobiliario tiene que ver con una búsqueda de ahorro de los sectores altos de Capital o incluso del país.

RFW: Sí pero básicamente nosotros lo miramos en algunas ciudades del interior, es muy claro cuando uno lo ve en Rosario y hasta pueblos del interior de Santa Fe, yo estaba en un pueblo de 20 mil habitantes y hay hasta ocho torres en la plaza y no tiene explicación, es decir, es claramente, en esos casos, el excedente sojero. Creo que en Buenos Aires está pasando exactamente lo mismo. Buena parte de la acumulación de capitales de sectores medios altos y gente vinculada a la industria, distintas áreas de producción y servicios, lo colocan en ladrillos.

LA PACO URONDO: El problema en la Argentina pareciera ser, no tanto la construcción de viviendas -porque las viviendas están- sino cómo, de alguna manera, el Estado interviene para estructurar de otro modo el mercado inmobiliario, permitiéndole a los sectores que están demandando una vivienda, acceder a las que están construidas.

RFW: Eso es muy claro, cuando demandan distintos sectores en Buenos Aires que el Gobierno de la ciudad, que Macri no construye viviendas -y está bien la demanda- en realidad en Buenos Aires si vos tenés  341 mil viviendas vacías y tenés una demanda dura entre gente que vive en villas, en distintos asentamientos, hoteles, cuartos de pensión, inquilinatos podríamos estar hablando de unos 140 mil hogares, es casi dos veces y media más las viviendas vacías que hay. En realidad, en Buenos Aires no habría que construir muchas viviendas, habría que distribuir mejor las que ya están y eso es política de Estado. Acá hay otro proceso que está pasando en Argentina; vivimos en una gran paradoja: Cuanto mejor nos va en la economía, cuanto más crece el trabajo y demás es peor la distribución espacial de la población, así que esa es la injusticia espacial, así como  hablamos de la injusticia social, hoy hablamos de la injusticia espacial.

LA PACO URONDO: ¿Qué herramientas tiene el Estado para intervenir?

RFW: Hay varias herramientas, incluso algunas clásicas, históricas. ¿Te acordás del impuesto al lote baldío? Se usaba en las provincias y en pueblos del interior por años. Habría que colocar -como hacen todos los países del primer mundo, civilizados o como quieran decir-, el Estado interviene en el mercado y en el fondo lo que debería tener es un impuesto progresivo a la vivienda vacía, el ABL, si vos la ocupás pagas el valor que está establecido generalmente, ahora, si vos la tenés vacía, el año siguiente pagás un tercio más el otro año el doble y así es un impuesto progresivo, llega un momento que está tan caro el ABL que la alquilás, ahí provocarías una baja en los alquileres, seguro.

Creo que en Buenos Aires el otro problema que tenés asociado a eso es que una parte importante de las viviendas vacías son viviendas de muy alto estándar o con pretensiones de alto estándar. Las nuevas formas que se están construyendo que son viviendas caras; eso también ya está en crisis y los propios desarrolladores inmobiliarios dicen que ese proceso no va más y están preocupados por sostener el negocio pero cambiar; por ejemplo: Ellos están pidiendo créditos, sí, créditos es una salida pero es mucho más importante una salida con un conjunto de instrumentos que se pueden pensar para esto.

LA PACO URONDO: ¿Y alguna forma de alquiler social?

RFW: Todos esos temas los venimos trabajando en un espacio que tenemos que se llama “Habitar Argentina” que es un blogspot donde estamos trabajando un conjunto de leyes y discutiendo. Trabajamos en cuatro leyes estos dos últimos años; uno de ley de alquiler también muy resistido por las cámaras inmobiliarias, estamos todo el tiempo contestando barbaridades al diario La Nación y a distintos medios. Estamos empezando a trabajar una figura de vivienda social pero no una casa construida como vivienda social -viejo concepto que nosotros creemos que es erróneo- que, en el fondo, es el que más ha preponderado hasta ahora en todos los sectores del Estado, sino la vivienda social como un régimen jurídico de protección social de la vivienda en el cual pueden entrar formas de propiedad, formas de alquiler, otras formas de uso y es una entrada interesada en el Estado en lo cual lo que hace es desmercantilizar parcialmente la vivienda, en muchos casos, con arreglos que pueden ser convenientes para el propietario. Si vos al propietario lo empezás a presionar con impuestos progresivos, le decís: “Tiene una opción: Coloque en un régimen con garantía del Estado de alquiler” o bajás los costos y subsidiás parte del alquiler de esa población y empezás a armar, en el medio, una figura que te permite resolver muchas situaciones familiares de muchos hogares. Hay un dato más; este proceso de estrechez provocada por la especulación en los mercados lo que más está generando es que se eleven, en Buenos Aires particularmente, los valores de la vivienda informal, hoy  una familia en un cuarto en una villa paga casi tanto como paga alguien que alquila en el sector formal un ambiente.

Un tema de preocupación que también empieza a crecer -que nosotros armamos ya una comisión en Habitar Argentina- es que la reforma del código civil estaría generando algunos retrocesos en derechos en estos términos, temas muy complejos de abogados que, incluso a mi me exceden de alguna manera pero estamos mirando y aprendiendo cómo hay que llevar esa lucha.