fbpx Garay II (UBA): "Los barrios cerrados crearon una ciudad segmentada que no conocíamos”
Cultura //// 25.01.2011
Garay II (UBA): "Los barrios cerrados crearon una ciudad segmentada que no conocíamos”

Capital Federal (Agencia Paco Urondo, por E. De la Calle)

Segunda parte de la entrevista con el especialista de FADU UBA y vicepresidente de Fundación Metropolitana, Alfredo Garay. Déficit habitacional, barrios cerrados y cómo se construye una ciudad que incorpore a los sectores populares.  Además, el arquitecto discute con aquellas propuestas que proponen loteos populares de baja calidad.
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Alfredo Garay: Cuando ponemos eso en números: 630 mil son, o casas tipo B o más de una persona por cuarto. O sea, que como política de vivienda no exige vivienda nueva, sino una intervención sobre el barrio o sobre el edificio. Y 330 mil son ranchos o más de una vivienda. Quiere decir que si ponemos en análisis estricto, el déficit son de 330 mil viviendas. Cuando a esto le agregamos el crecimiento de la población vamos a observar que una parte de la población va a resolver su problema de vivienda en la oferta que hay en el mercado y hay otra que va a requerir o suelo o vivienda. Ahora esto también nos plantea una segunda cuestión, que es: La Capital Federal absorbe de este incremento de la población, el 0%. Si nosotros miramos el censo desde el año ’30, sigue clavado en 3 millones de habitantes. Quiere decir que en rigor, cuando nosotros decimos cómo se distribuye este incremento de la población en el área metropolitana en la ciudad, una de las preguntas es: ¿todo ese déficit se va a absorber como extensión del casco? o ¿el tejido, ya urbanizado, va a ir absorbiendo una parte de ese crecimiento? Hay muchas partes de suelo urbano que ha quedado vacante, que pertenecía a casas o quintas, baldíos, que han quedado dentro del terreno. Cuando nos vamos alejando del centro, ese tejido es más grande. Nosotros podemos decir que el 50% de ese incremento podría ser absorbido por el terreno ya loteado. Por otra parte podríamos decir que hay que lotear suelo accesible a los nuevos habitantes que vienen, y la tercera es ¿Cuánto v a absorber la capital?
 
Cuando nosotros miramos los conflictos que se generan en la Capital , nosotros observamos que los vecindarios quieren seguir manteniendo en capital una vivienda por lote, es decir, una casa con jardín. Eso nos lleva a una ciudad tremendamente extendida, donde hay que viajar una hora de la vivienda hasta los lugares de trabajo,  hay que intensificar los servicios de transporte, hay que aumentar el consumo de vehículos particulares, los recorridos de recolección de residuos son muy ineficientes porque tienen largos para poca gente. Es decir, esta ciudad expandida, es una ciudad que en términos de “ciudad urbana”, es muy costosa, ineficiente. El dilema de fondo es cuando nosotros exigimos una parcela mínima  o cuando estamos pensando políticas de vivienda, cómo entrevemos como parte de la solución, los procesos de densificación. Podemos decir que para los inmigrantes rurales de primera generación, la densificación es, en general, traumática. Para alguien que está acostumbrado a vivir en un medio rural, le es difícil vivir en un departamento. Pero para segunda o tercera generación urbana, es natural. Es decir las condiciones de vida urbana hacen que los hijos que han nacido y han vivido en una ciudad, tengan mayores patrones de aceptación de un modelo de departamento. Obviamente que uno se pregunta en el caso de la Cap. Federal si la pregunta por la densidad es en contra de las torres o en contra de la mayor densidad. Es decir si nosotros planteamos una densidad por debajo de la copa de los árboles (planta baja y tres pisos), seguramente es mucho más aceptable que torres de 20 o 30 pisos. Encarar el tema, en términos de urbanismo, supone: cuánto se va a expandir una ciudad, cómo y dónde se va a densificar.
 
Por lo general una ciudad se densifica en los grandes ejes de transporte urbano. Es decir donde hay trenes y subterráneos. Así como la ciudad se expande alrededor de la línea de los grandes medios de transporte. Y un fenómeno nuevo, es decir de hace unos 30 años, es la expansión de la ciudad se da alrededor de las autopistas. La construcción de autopistas abrió una posibilidad de expansión en la periferia. Tenemos un nuevo mercado de clases medias que en lugar de buscar las áreas densas de la ciudad, empezaron a localizarse en la periferia. Y esto es lo que orientó el mercado inmobiliario hacia un nuevo producto: el barrio periférico. Como suponía una yuxtaposición de clases sociales diferentes, empezó a plantear toda esta cuestión de “exclusividad”, “aislación”, “barrios de iguales”, la cuestión de la seguridad, y por lo tanto empezaron a armar una ciudad más segmentada que digamos, nosotros no conocíamos en esos términos. Hay un dato sobre eso que es el tamaño de la extensión. Cuando se habla de que se ha loteado tanto como la superficie entera de la Capital Federal , también es una cuenta que habría que hacer. Cuando se sanciona la ley 8912, que es la ley de loteos de la Capital Federal , uno de los argumentos de la ley, es que habían loteado tanto suelo como el ocupado, y eso era como una alerta. Tenemos dentro de la ley, uno de los objetivos que era detener la magnitud de los loteos. Y la manera de detenerlo, más que definir una línea de borde en su momento fue, incrementar los estándares exigidos para la urbanización. Si antes lotear, era simplemente subdividir el suelo (como hacían Canmar, Vinelli, Di Tulio), es decir que loteaban trazando una cuadrícula, la exigencia fue que había que construir redes de agua, cloacas y pavimento, para poder construir. Esto tiene dos consecuencias: primero, modifica sustancialmente el costo de los loteos, y al modificarlos también modifica sustancialmente las características del sector social destinatario de esos loteos, es decir que dejaron de ser los trabajadores que accedían al terreno donde se autoconstruían la vivienda y pasaron a hacer una vivienda alternativa a sectores considerados sujetos de crédito. El valor de la parcela, suponía un crédito y el crédito exige que el comprador de garantías para poder acceder al mismo. El mercado inmobiliario sufre transformaciones profundas, y en lugar de producir un terreno económico para sectores populares, pasa a producir un terreno al que solo pueden acceder sectores medios y altos.
 
Agencia Paco Urondo: En ese punto, este proyecto que anduvo circulando, de producir terrenos baratos, de 12 mil pesos, es un proyecto de economistas lo diseñaron, ¿Es viable?
 
FG: Yo creo que hay que hacer esa cuenta. Hoy en día si vos compras un campo en la periferia de la ciudad, la hectárea cuesta unos 10 mil o 20 mil dólares. Si vos subdividís ese campo no es verdad que te va a dar toda esa superficie en la división. Perdés alrededor del 30% o 40% de la superficie del suelo en calles, plazas, parques, lo que es obligatorio ceder al dominio público por lotear. Es decir que el 60% solamente es comercializable. Si comprás un terreno subdividido antes de 1976, que es el año que se sanciona la ley 8912, pagás alrededor de 5 dólares el metro cuadrado. Esto quiere decir, te salió 1 peso el metro, y lo estás vendiendo a 4 pesos. Ese era el negocio tradicional. La ley 8912 exige que construyas los servicios mencionados anteriormente, eso significa un costo de alrededor de 15 mil dólares el metro. Es decir que tenés que agregarle 4 veces lo que te salió la tierra. La cuestión es que en la estructura de costo, del aparato productivo que hay que poner en movimiento para lotear supone una inversión de 4 veces el costo del lote. Esa cuenta hace que un lote en un lugar no demasiado bueno, se esté vendiendo alrededor de 40 dólares el metro. Quiere decir que eso es lo que está dando el valor del mercado, un precio que no es accesible a los sectores populares y sí a sectores medios y altos. Ahora bien, si yo bajara esos estándares, haría posible que los precios bajen. De los 15 dólares por metro que sale una infraestructura, el pavimento sale 7. Si yo loteo con agua y cloaca, sin pavimento, podría vender el lote a 11 dólares. En eso aparece una segunda pregunta: hoy el lote mínimo exigido por la ley es un lote de 12x20, es decir, un lote de 300 metros cuadrados . Si yo  pudiera lotear más chico, un lote de 200 metros . Si uno analiza cómo bajando los estándares exigidos y achicando el tamaño del lote, se vuelve fácil lograr un lote de 12 mil pesos. La discusión que esto plantea es, si la solución de los suelos para alcanzar a los sectores populares debería plantear un abaratamiento de los estándares exigidos para los loteos. Con lo cual se abren dos caminos importantes: si la solución de la vivienda tiene que ver con una inversión pública que haga a los suelos accesibles a los sectores populares o un abaratamiento de los estándares que nos trae como resultado una ciudad precaria.
 
Yo antes te ponía como ejemplo los movimientos de suelos. Para que un lote escurra agua, tiene que tener una diferencia de altura con respecto a la calle, con una pendiente de alrededor del 1%. Si esto no se tiene en cuenta, cuando se hace el trazado del loteo, los terrenos se convierten en “piletitas” rodeados de calles que están más alto. Esto lleva a que el dueño del terreno tenga que rellenar con tierra hasta que quede una diferencia con respecto a la calle para poder desagotar por gravedad. Esta superposición de improvisaciones que muchas veces se nos proponen como solución, son las causas de muchos de los problemas que tenemos hoy en la ciudad, que justamente fue una ciudad autoconstruida, que se produjo como superposición de improvisaciones. Lo que hace falta hacer es pensar el problema en su integridad. Cuánto está dispuesta la sociedad a invertir para producir suelo correctamente urbanizado para los sectores trabajadores. En rigor, es un problema salarial, porque cualquier trabajador debería tener un salario que le permita sacar un crédito como para comprarse una parcela. Bueno, como esto no verifica, la pregunta es: cuál es la política social, cuál es la fuente de estos ingresos, que hace que el Estado intervenga en esto. Creo que la política del Programa Federal de Vivienda en esto es interesante. Muchas veces se critica porque las viviendas del Programa Federal son muy chiquitas, muy elementales. La pregunta es, ¿qué es preferible, una vivienda con servicios elementales que permita que la gente por autoconstrucción pueda mejorar, agrandar o incluso, embellecer haciéndola a su imagen y semejanza, o hacer la mitad de la cantidad de viviendas necesarias, más grandes y mejor terminadas, que era la política de los noventa? En los noventa, las viviendas no eran para los más pobres, es decir para los que tenían capacidad de repago, más grandes y más lindas, que costaban el doble de lo que cuestan las del Plan Federal. Evidentemente hay una opción y cabría preguntarse si la política de lote no sería en sí mismo una política viable. Es decir, adjudicar lotes en general tiene una discusión. Porque si uno va a proponer al Intendente un lote con servicios, el Intendente es consciente que durante un tiempo, mientras los habitantes autoconstruyan, va a tener un barrio con la fisonomía de una villa.  Es decir, los habitantes van a tener casas de chapa, o de madera, mientras se vayan construyendo su vivienda definitiva. Nadie quiere ser el autor de un barrio que pasa por un período de diez o quince años de aspecto villero.
 
APU: ¿De las casas que habría que hacer, cuánta plata es?
 
FG: Te pongo un ejemplo. Cuando el Programa Federal está haciendo unas 20 mil casas por año, que es el promedio que viene haciendo. En 10 años estás cerca de vencer el déficit. En 10 años estás cerca de las 300 mil. El déficit en ese tiempo crece porque tenés los nuevos habitantes, pero la situación en la que estás cuando tenés un déficit de 300 mil viviendas es mucho más notable. Cuando vos tenés una casa hacinada, vos hiciste una nueva casa para la nueva familia, tenés dos viviendas buenas para dos familias. Solucionaste dos problemas de vivienda. Los saltos cualitativos, cuando vas reatrapando el déficit son enormes. Eso también tiene una condición productiva que en la Provincia de Buenos Aires, lo vivimos con profundidad. Cuando vos tenés el entusiasmo del 2005 o 2006, momento en el que teníamos 60 mil viviendas construyéndose todas juntas, lo que empezamos a ver es que las empresas constructoras de las provincias, empezaron a  no tener materiales para este proyecto. Lo que genera eso es el aumento de los insumos. También empieza a faltar mano de obra. Quiere decir que la capacidad instalada, para producir viviendas, está desbordada, y cuando esto sucede, se incrementan los precios. Para que dejen de aumentar los precios y crezca, lo que se necesita es que esa política sea sostenida. Entonces, van creyendo en esa política, van invirtiendo incrementando la capacidad productiva con por ejemplo, otro horno de ladrillos, por lo tanto amplia la oferta. De esta manera inicias una tendencia que va ampliando la producción.
 

Las 60 mil viviendas representan a unos 3 millones de metros cuadrados de construcción. Lo que equivale a todo lo que se produce en construcción en Capital Federal en los años buenos. Es decir que lo que el Estado produce, comparado con todo el mercado inmobiliario de Capital, es de una riqueza enorme. Pensar que uno podría construir de golpe todas las viviendas del déficit no es verdad, porque ahí lo que tenés ya no es un problema de decisión política sino un problema de desarrollo. Por lo tanto como toda esta política es de planificación, de asumir un camino tendencial de ir dando respuesta al déficit. Ahí hay una segunda cuestión que nos lleva al principio de la entrevista. Más importante que las viviendas que construís es como es el procedimiento de adjudicación de las casas. Porque lo que contiene la conflictividad alrededor de este derecho, es que la gente sepa cómo son las reglas de juego para acceder a una casa. La clave de esta cuestión es cómo es la organización social de la demanda. Es decir, cuando las casas se sortean, se adjudican por puntaje, necesidad o antigüedad, o cuando son adjudicadas por punteros, el mecanismo que sea, la gente sabe cuál es el camino. Obviamente hay caminos más justos, más transparentes, más democráticos. Pero lo que es importante es que se sepa cuál es el camino de adjudicación de las casas. Porque lo que genera el camino de la organización social de la demanda cumple dos funciones sociales: uno, garantiza la transparencia de los mecanismos de adjudicación y por otro lado, garantiza que el tema sea prioritario en la agenda del gobierno (el municipal o el nacional). En tanto hay una fuerza social organizada alrededor de esta política reivindicándola, esta se convierte en prioridad para un gobierno. En la medida que es asumido como una cuestión política, pasa a tener los recursos que necesita para ser encarado. Una cuestión técnica, jurídica, etc., es cómo es el problema y cómo se le hace frente. Pero la naturaleza política de la cuestión es cómo se organizan las fuerzas alrededor de esta. (Agencia Paco Urondo)